深圳最严楼市调控措施出台7月30城周成交面积大幅回落阿朵
时间：2022/07/19 21:29:50 编辑：
深圳最严楼市调控措施出台，7月30城周成交面积大幅回落
深圳市住房建设局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步收紧楼市调控政策，其中包括：落户满3年且需提交连续3年个税或社保证明方可购房；离异后3年内购房按离异前政策标准执行；
二手房转让增值税征免年限由2年调整为5年；普通住房标准新增总价不超750万元指标，二套非普通住房首付比例提至80%；加强热点楼盘销售管理。
深圳住建局表示，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等违法违规行为的房企、中介及个人，依法依规采取暂停网签、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
洪泰财富研究部解读
深圳715新政出台后被称为“全国最严”，措施影响主要包括：
升级限购，提高购房门槛，抑制投资需求深户需落户满3年+3年社保，非深户的仍为5年社保要求，对于离异家庭追溯到过去3年内家庭购房的套数不超过2套，限购措施对普通刚需和投资需求均产生影响，相较全国范围来看最为严厉性，将明显抑制投机性买房需求。
升级限贷，重新划定普通住宅标准，实行差别化信贷。对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录的购房家庭，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
对已有1套住房的购房家庭，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。该措施将对非普通住宅成交影响明显，而非普通住宅需求以改善和投资性为主，目的仍是打击投资需求为楼市降温。
增加交易环节的成本，变相抑制商品房买卖。个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，意在延长个人住房的持有时间周期，最大程度避免投资客因短期内房价快速上涨套现离场，缓解市场投资炒作氛围，该措施下二手房交易热度或明显降。
本次新政主要从需求侧入手，预计短期对抑制深圳楼市过热将起到明显效果，但长期仍需从供给侧入手，深切改善供需失衡的问题。我们认为深圳最严调控政策最大的意义在于其传导出坚持“房住不炒”、稳定市场预期的风向标意义，对今年下半年部分房价过热的城市，政策收紧仍是大方向。
疫情后，利率下行提升一线和二线核心城市投资性需求，深圳成为全国最近一轮楼市上涨中的领头羊，与中央的“房住不炒”定位相悖，此次调控政策收紧有其必然性。据中原地产分析，预计在该政策的影响下，深圳楼市有望开始进入新的调整周期，预计深圳房价跌幅或在5%以上。
事实上，下半年以来，深圳并非首个收紧楼市调控政策的城市。稍早前，“热度过高的”杭州、东莞、宁波已分别于7月2日、7月2日和7月6日出台不同程度的收紧政策为楼市降温。
这些调控政策对稳定全国市场预期起到明显作用，从高频数据来看，本月初商品房周成交面积出现大幅回落。统计显示，上周30大中城市地产成交面积环比大幅回落27.87%至372.54万平方米，其中一、二、三线城市商品房成交面积均大幅下跌，分别环降28.20%至64.05万平方米、环降22.23%至212.32万平方米、环降37.66%至96.17万平方米。
30大中城市商品房成交面积大幅回落
我们认为，疫情并未改变“房住不炒”政策导向和房地产周期性下行趋势。4-5月整体市场销售显著回暖有相当一部分因素是需求集中释放所致，而一线和二线核心城市投资性需求上升对应的是房地产政策基调收紧，下半年为防止政策资金流入房地产市场，房贷、限购等需求端政策明显放松的可能性不大。
从投资角度而言，当前房地产实物投资流动性风险上升，建议投资者从实物投资转向金融产品投资。投资者通过房地产基金投向专业的管理公司或管理团队，有利于获得获得相对稳定的投资收益，同时降低不必要的风险。